マンション売却の流れ完全ガイド【6ステップ】
マンション売却は思いつきで動くと損をします。査定から引き渡しまでの平均所要期間は3〜6ヶ月。本記事では6ステップでプロセス全体を整理し、各段階のチェックポイントを実務目線で解説します。
STEP1：相場感の把握（1〜2週間）
最初にやることは「自分の物件がいくらで売れるか」の概算把握。一括査定サイトで複数社に依頼するのが鉄則です。 SUUMO売却査定・REINS Market Information等で類似物件の成約価格を確認するのも有効。
- 査定方法は2種類：机上査定（メール・即時）・訪問査定（数日後・精度高）
- 大手系・地場系・買取専門の3タイプを併用
- 査定額は会社ごとに1〜2割の差が出るため複数比較が必須
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売却の第一歩は実勢価格を知ること。査定後にFPに資金計画を相談すれば判断精度が上がります。
STEP2：媒介契約の締結（1週間）
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。3種類あるので物件特性に合わせて選択：
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 契約社数 | 複数社OK | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| レインズ登録 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 業務報告 | 義務なし | 週1回 | 週1回以上 |
| 契約期間上限 | 規制なし（一般3ヶ月） | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 向いている物件 | 人気エリア・好条件 | 標準的物件 | 地方・難易度高い物件 |
人気エリアなら一般媒介で競争原理を働かせ、地方郊外なら専任で熱心な対応を引き出すのが定石です。
STEP3：販売活動（2〜4ヶ月）
不動産会社が広告掲載・内覧対応・購入希望者との交渉を行います。売主は内覧の準備（清掃・整理整頓）と価格交渉の判断が主な役割。 この期間に問い合わせ・内覧・申込みの動きで市場の反応を見ます。
- 内覧前は徹底的な清掃。第一印象が9割
- 不要物の処分・収納の整理で部屋を広く見せる
- 3ヶ月反応がなければ価格見直し・媒介契約変更を検討
STEP4：売買契約の締結（数日）
買主が決まったら売買契約を結びます。契約時に手付金（売却価格の5〜10%）を受領。 契約から引き渡しまでは通常1〜2ヶ月で、その間に住宅ローン審査が買主側で行われます。
- 契約書の重要事項説明は宅建士が行う
- 引き渡し条件・残置物の処理を明文化
- 契約不履行時の違約金条項に注意
STEP5：決済・引き渡し（1日）
買主の住宅ローンが実行され、売却代金が振り込まれる日。同日に：
- 買主から売却代金受領
- 金融機関へ住宅ローン残債を一括返済
- 抵当権抹消登記・所有権移転登記を司法書士が同時実行
- 鍵・関連書類の引き渡し
STEP6：確定申告（翌年2/16〜3/15）
売却した翌年に確定申告。譲渡所得税の納付や3,000万円特別控除の適用申請を行います。 書類は売買契約書・取得時の領収書・住民票等が必要。
まとめ
マンション売却は査定→媒介→販売→契約→決済→確定申告の6ステップ。各段階で確認すべきポイントを押さえれば、 数百万円単位で手取りが変わります。最初の査定で複数社の意見を集めることが、その後すべての判断の精度を高めます。
よくある質問（FAQ）
Qマンション売却にはどれくらい時間がかかりますか？
A査定依頼から引き渡しまで平均3〜6ヶ月です。査定〜媒介契約に2週間、販売活動に2〜4ヶ月、契約〜引き渡しに1〜2ヶ月が目安です。
Q媒介契約の3種類はどう使い分ければいいですか？
A人気エリア・好条件物件は一般媒介で複数社競争、地方・郊外・難易度高い物件は専任で熱心な対応を引き出すのが定石です。専属専任は最も拘束力が強い分、業者側の販売注力度も高くなります。
Q内覧の時に気をつけることは？
A徹底的な清掃と整理整頓、第一印象が9割です。不要物の処分・収納の整理で部屋を広く見せ、明るい時間帯の内覧設定、スリッパ・お茶等の準備も印象に影響します。
Q売却後の確定申告は自分でできますか？
A可能ですが、3,000万円特別控除や10年超軽減税率の適用は書類が複雑です。税理士依頼（5〜15万円）が安全ですが、シンプルなケースなら自分でも対応可能です。
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