住宅ローン借換でいくら得する？借換シミュレーションと損益分岐点
金利情勢が変わる中、住宅ローン借換のメリット計算は必須スキル。「3つの条件」を満たせば数十〜数百万円の節約になります。本記事で具体的な試算と判断軸を整理します。
借換が有効な「3つの条件」
銀行・FPの常識として、以下を満たすと借換メリットが出やすいとされます。
- 残債が1,000万円超
- 残期間が10年超
- 新ローンとの金利差が0.3%以上
3つ揃えば諸費用を支払っても十分メリットが出ます。1〜2つしか満たさない場合は要シミュ。
借換にかかる諸費用
- 事務手数料：借入額の2.2%（ネット銀行）または定額3〜5万円（地銀）
- 保証料：借入額×2%（地銀） / ネット銀行は無料が多い
- 抵当権設定費用：登録免許税（借入額×0.4%）+ 司法書士報酬5〜10万円
- 抵当権抹消費用：1〜2万円
- 印紙税：2万円（借入額1,000万円超〜5,000万円以下）
- 一括返済手数料：旧ローン側で数千〜5万円
合計で借入額の2〜3%程度が諸費用目安。3,000万円借換なら60〜90万円。
シミュレーション：3,000万円・残期間20年
条件：現状金利1.5% → 借換後0.5%（差1.0%）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 現状の月返済 | 144,825円 |
| 借換後の月返済 | 131,374円 |
| 月差額 | −13,451円 |
| 20年間の総返済差額 | 約 −323万円 |
| 諸費用 | 約 −80万円 |
| 実質メリット | 約 +243万円 |
金利差0.3%でも検討価値あり
条件：現状1.0% → 借換後0.7%（差0.3%）・残債2,500万円・残期間15年
- 15年間の総返済差額：約 −58万円
- 諸費用：約 −60万円
- 実質メリット：ほぼゼロ〜微マイナス
このケースでは借換しない方が無難。金利差0.3%は損益分岐点という認識でOK。
固定 vs 変動の判断
2025〜2026年は固定金利上昇基調。借換時の判断軸：
- 変動 → 変動：金利差0.3%以上で借換メリット
- 固定 → 変動：金利上昇リスクを取れるなら大きなメリット
- 変動 → 固定：将来の上昇に備えた保険的借換（金利は上がる）
借換シミュは無料サービスを活用
借換メリットの試算は専門知識が必要。最近はAIが個人情報をもとに最適な借換先を提案するサービスがあります。
まとめ
借換は「残債1,000万円超・残期間10年超・金利差0.3%以上」の3条件を満たせばメリットが出やすい。 ただし諸費用込みの実質メリットを確認することが重要。AI診断ツール・FP無料相談で個別試算するのが最短です。
よくある質問（FAQ）
Q借換のメリットが出る目安は？
A残債1,000万円超・残期間10年超・金利差0.3%以上の3条件が一般的な目安とされます。3条件をすべて満たすと、諸費用を差し引いても総返済額で数十〜数百万円の節約になりやすい傾向があります。
Q借換諸費用はいくらかかりますか？
A事務手数料・保証料・登記費用・印紙税などで、借換額の概ね2%前後（30〜80万円程度）が目安です。新規借入の手数料体系によって差が大きいため、複数行の見積もりを比較するのが推奨されます。
Q固定から変動への借換は得ですか？
A目先の金利は下がりやすい一方、将来の金利上昇リスクを抱えることになる点に注意が必要です。返済余力・残期間・金利見通しを総合的に判断し、変動で吸収できる前提が崩れない範囲で検討するのが一般的です。
Q借換審査で落ちることはありますか？
Aあります。借換時点の年収・勤続年数・他の借入状況・返済履歴などで再審査されるため、当初の住宅ローン審査時より条件が悪化していると否決されるケースもあります。事前審査で複数行を比較するのが無難です。
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